전세보증 가입했는데 반환거절? 주택도시보증공사로부터 전세금 반환을 거절당한 사례가 올해 벌써 176건, 무슨 일이 벌어졌을까요?
주택도시보증공사(HUG) https://www.khug.or.kr/ 로부터 전세금 반환을 거절당한 사례가 늘어나고 있습니다.
전세보증금 반환보증에 가입하고도 반환을 거절당한 사례는 올해 8월까지 176건으로 증가 추세입니다.
보증금 반환 요건을 제대로 이해하지 못했거나, 사기 또는 허위 전세계약이라 반환을 거절당한 사례가 많았습니다.
세입자가 보증금 반환 요건을 제대로 이해하지 못한 사례가 64%, 사기·허위 전세계약은 25%를 차지했습니다.
2020년부터 올해 8월까지 4년 8개월간 전세보증 이행이 거절된 사례는 총 411건, 보증금 규모는 765억원입니다.
HUG가 집주인 대신 전세금을 돌려주는 ‘보증 이행’ 거절은 2020년 12건, 2021년 29건 정도였으나 2022년 66건으로 급격히 늘었고, 지난해에는 128건으로 1년 새 2배로 증가했습니다.
▶ 전세 계약기간이 종료되었는데도 전세보증금을 반환받지 못한 경우
▶ 전세 계약기간 중에 전세목적물이 경매 또는 공매에 의해 매각되어 전세보증금을 반환받지 못한 경우
▶ 전세 계약기간 중에 전세목적물에 대한 가압류, 가처분 등이 이루어져 전세보증금을 반환받지 못한 경우
▶ 위와 같은 보증사고가 발생하지 않은 경우에는 보증사고 미성립으로 보증기관이 전세보증금을 반환하지 않습니다.
전세 계약을 체결할 때는 보증 기관의 안내사항을 충분히 숙지하는 것이 중요하며, 전세 계약 기간 중에는 보증사고가 발생하지 않도록 주의해야 합니다.
■ Q : 전세보증보험 뭔가요?
■ A : 전세보증보험은 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다.
전세 계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환할 수 없는 경우를 대비하여 가입하는 보험상품으로, 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.
▶ 보증 기관
대표적인 보증 기관으로는
주택도시보증공(HUG)https://www.khug.or.kr/,
한국주택금융공사(HF)https://www.hf.go.kr/
SGI서울보증 https://www.sgic.co.kr/이 있습니다.
▶ 가입 대상
전세보증보험은 주거용으로 사용하는 모든 부동산에 대해 가입할 수 있습니다.
아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등이 가입 대상입니다.
▶ 가입 조건
전세 계약 기간이 1년 이상이어야 하며, 전세보증금이 수도권은 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하이어야 합니다.
또한, 선순위 채권이 주택가격의 60% 이하이어야 하며, 선순위 채권과 전세보증금의 합이 주택가격의 100% 이하이어야 합니다.
▶ 보증료
보증료는 보증금액, 보증기간, 보증료율 등에 따라 다르며, 보증기관별로 차이가 있습니다.
▶ 보증기간
보증기간은 전세 계약 기간이 만료되는 날까지입니다.
▶ 보증금 반환
전세 계약이 종료되거나 해지된 후에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관이 대신하여 임차인에게 전세보증금을 반환합니다.
전세보증보험은 임차인의 전세보증금을 보호하는 데 큰 역할을 합니다.
전세 계약을 체결할 때는 전세보증보험에 가입하는 것이 좋으며, 가입 시에는 보증기관의 보증보험 상품을 비교하여 자신에게 맞는 상품을 선택하는 것이 중요합니다.
■ Q : 전세보증 가입했는데 왜 전세금을 돌려받을 수 없나요?
■ A : 전세보증보험에 가입했더라도 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
다음은 전세보증보험 가입 후 전세금을 돌려받지 못하는 대표적인 이유입니다.
▶ 전세 계약 사기
임대인이 전세 계약을 체결하면서 보증금을 받은 후 잠적하거나, 부동산 소유권을 이전하지 않는 등의 사기 행위를 저지른 경우입니다.
이 경우에는 보증 기관이 보증금을 반환하지 않을 수 있습니다.
▶ 보증금 반환 요건 미충족
전세보증보험은 보증금 반환 요건을 충족한 경우에만 반환을 보장합니다.
예를 들어, 전세 계약 기간이 만료되기 전에 임차인이 이사를 가거나, 임대인이 보증금을 반환할 의사가 없는 경우 등이 있습니다.
▶ 보증 기관의 심사 거절
전세보증보험 가입 시 보증 기관이 심사를 진행합니다.
이 과정에서 보증금 반환에 대한 위험이 높다고 판단되는 경우에는 심사가 거절될 수 있습니다.
▶ 보증금 반환 지연
전세 계약이 만료되었음에도 불구하고, 임대인이 자금 사정 등을 이유로 보증금을 즉시 반환하지 않는 경우가 있습니다.
이 경우에는 보증 기관이 보증금을 대신 반환한 후, 임대인에게 구상권을 청구하여 회수합니다.
▶ 부동산 경매 등의 사유
임대인의 부동산이 경매나 공매 등으로 인해 소유권이 이전된 경우, 전세 계약이 해지되거나 종료될 수 있습니다.
이 경우에는 새로운 소유자가 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.
전세보증보험에 가입한 경우에도 위와 같은 이유로 전세금을 돌려받지 못할 수 있으므로, 전세 계약을 체결할 때는 신중하게 검토하고, 보증 기관의 안내사항을 충분히 숙지하는 것이 중요합니다.
■ Q : 전세보증보험에서 묵시적 갱신이 뭔가요?
■ A : 묵시적 갱신은 전세 계약기간이 종료되기 전에 임대인과 임차인이 서로에게 계약 갱신 거절의 의사를 통지하지 않은 경우, 기존의 전세 계약 조건이 자동으로 연장되는 것을 말합니다.
주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 전세 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 전세 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 갱신 거절의 의사를 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.
묵시적 갱신이 된 경우, 기존의 전세 계약과 동일한 조건으로 2년간 전세 계약이 연장됩니다.
다만, 보증금 증액이 있는 경우에는 새로운 계약서를 작성하고, 확정일자를 받아야 합니다.
전세보증보험의 경우, 묵시적 갱신이 된 경우에는 별도의 갱신 신청을 해야 합니다.
HUG 전세보증보험의 경우, 전세 계약기간이 1년 이상 남아있어야 가입이 가능합니다.
따라서 묵시적 갱신으로 인해 전세 계약기간이 1년 미만으로 남은 경우에는 가입이 불가능합니다.
SGI서울보증보험의 전세금보장신용보험은 묵시적 갱신 시에도 가입이 가능하며, 보험료는 전세 계약기간 전체를 대상으로 산출됩니다.
전세 계약을 체결할 때는 보증 기관의 안내사항을 충분히 숙지하는 것이 중요하며, 전세 계약기간이 끝나기 전에 미리 갱신 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
■ Q : 전세보증보험에서 보증사고 미성립은 뭔가요?
■ A : 전세보증보험에서 보증사고 미성립이란 임차인이 계약 종료 두 달 전까지 계약을 종료하겠다는 퇴거 의사를 밝히지 않아 임대차계약이 묵시적 갱신된 경우를 말합니다.
주택도시 보증 공사(HUG)에 따르면 전세보증보험 이행 거절 사유 중 가장 많은 비율을 차지하는 것이 바로 ‘보증사고 미성립’입니다.
2020년부터 2023년 8월까지 전세보증 이행 거절 사례는 총 411건에 달하며, 보증금 총액은 약 765억 원에 이르는 것으로 나타났습니다.
보증사고 미성립으로 인한 전세보증 이행 거절 건수는 2020년 66건에서 2022년 128건으로 늘어났고, 올해는 8월 기준 176건으로 지난해 전체 건수를 훌쩍 뛰어넘었습니다.
■ Q : 전세보증보험에서 '계약의 묵시적 연장' ‘보증사고 미성립’으로 전세금 반환을 못 받는 경우 세입자가 취할 수 있는 조치 사항은 뭐가 있나요?
■ A : 전세 계약의 묵시적 갱신과 보증사고 미성립으로 전세금 반환이 어려운 경우 세입자가 취할 수 있는 조치 사항은 아래와 같습니다.
▶ 내용증명 발송
계약 해지 의사를 밝히고 전세금 반환을 요구하는 내용을 담은 내용증명을 발송합니다.
▶ 임차권등기 명령 신청
이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
▶ 전세보증금 반환 소송
전세금 반환이 이루어지지 않을 경우, 민사소송을 통해 판결문을 받아 강제집행을 할 수 있습니다.
▶ 주택임차권등기 명령 신청
전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 경우, 주택임차권등기 명령을 신청하면 대항력과 우선변제권이 유지되어 전세금을 보호할 수 있습니다.
▶ 지급명령 신청
전세보증금 반환 소송에 비해 절차가 간단하고 비용이 적게 들며, 상대방이 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 발생합니다.
▶ 부동산 가압류 신청
임대인이 재산을 처분하지 못하도록 부동산 가압류를 신청하여 재산을 보전하고, 추후 강제집행을 통해 전세금을 반환받을 수 있습니다.
▶ HUG 이행 청구
전세 계약 해지 또는 종료 이후 1개월 이내에 정당한 사유 없이 전세금을 돌려받지 못할 때 주택도시 보증 공사에 이행을 청구하여 전세금을 반환받을 수 있습니다.
위와 같은 조치를 취하면 전세금을 반환받을 수 있는 가능성이 높아지며, 상황에 따라 적절한 조치를 선택하여 진행하는 것이 중요합니다.
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